Cinco claves para invertir en bolsa antes que en una vivienda para alquilar

Cuatro de cada cinco euros de nuestro ahorro ya se destinan al ladrillo. La buena marcha de la economía, la revalorización de la vivienda y el crecimiento de los precios del alquiler están haciendo que la inversión en activos inmobiliarios recupere el atractivo para los españoles, segñun Finect.
Mucho ha cambiado el panorama desde que en el primer trimestre de 2015 el precio medio de la vivienda en España tocara mínimos. Desde entonces, este activo se ha recuperado más de un 12% y, al igual que ha mejorado el sector en general, también lo ha hecho la confianza de los inversores hacia los bienes inmobiliarios.
Atrás quedan ya las dudas sobre un mercado que se consideraba prácticamente seguro. Sobre todo, si al inversor se le ponen delante las cifras de rentabilidad que puede conseguir si compra una vivienda con el objetivo de alquilarla: un 3,9% si atendemos a los datos del primer trimestre del año que ha publicado recientemente el Banco de España. Cifras que se elevan hasta el 10,7% teniendo en cuenta las plusvalías acumuladas por la vivienda.
Aunque los conceptos rentabilidad e inversión van ligados, los asesores financieros coinciden en que a la hora de poner el dinero a trabajar no siempre hay que dejarse llevar por los rendimientos y hay que tener en cuenta otras variables. Y es que, aunque parezca muy atractivo y seguro, comprar para alquilar no siempre es la mejor opción. Estas son las cinco claves que ofrece Finect a tener en cuenta a la hora de elegir:
Liquidez
El tiempo medio que se necesita para vender una vivienda en España es de 8,2 meses, según los últimos datos de Tinsa. Aunque estas cifras se reducen significativamente en ciudades como Madrid, donde bajan hasta los 3,6 meses, lo cierto es que los inmuebles son activos poco líquidos y esto puede suponer un problema si se produce una situación excepcional y se necesita efectivo de inmediato.
Por el contrario, si se decide invertir ese dinero directamente en acciones de bolsa, en caso de necesitar liquidez de manera inmediata el inversor podrá vender los títulos de las compañías y disponer del dinero prácticamente en el mismo momento. Al igual ocurre si el ahorro se canaliza a través de fondos de inversión. En estos casos, aunque los plazos dependen del producto, es posible liquidarlos en torno a los tres días. Por este motivo, la ley exige a las gestoras que siempre mantengan un mínimo de un 3% de liquidez para poder hacer frente a eventuales salidas de dinero.
Volumen de la inversión
No cabe duda de que comprar una vivienda requiere de un importante desembolso de dinero. Sin embargo, además de ese desembolso, también será necesario hacer frente a otros gastos de compraventa como notaría (entre 600 y 1.000 euros), registro de la propiedad (entre 400 y 700 euros) o IVA (un 10% del precio en el caso de las viviendas nuevas) o ITP (que varía en función de la CCAA con la compra de una vivienda usada).
Junto con todos estos costes, hay que tener en cuenta que si se necesita una hipoteca también habrá que abonar otros gastos como los de tasación (entre 300 y 600 euros, aunque ya existen bancos que asumen todos los costes de constitución del préstamo). Es decir, no solo basta con asumir el precio del inmueble. Si se recurre al préstamo hipotecario, las entidades conceden por norma general el 80% del valor de tasación de la vivienda. Es decir, para una vivienda que tenga un precio de 200.000 euros, el banco ofrecerá al cliente 160.000, por lo que deberá contar con, al menos, 60.000 euros (teniendo en cuenta que, además de asumir el pago de la vivienda hay que hacer frente al resto de costes mencionados).
Los clientes que no dispongan de estos volúmenes de entrada pueden optar por el mercado financiero para invertir en mercado inmobiliario… O cualquier otro sector. Hay fondos de inversión especializados en sectores concretos que se pueden contratar desde una sola participación, casi sin mínimos. Por supuesto, hay que tener en cuenta los costes. Si se opta por comprar directamente acciones, se puede contratar desde un 0,2% y el 0,5% en el caso de los broker low cost. En cuanto a los fondos de inversión, un reciente estudio de Morningstar apunta a que los costes medios totales de estos productos giran en torno al 1,9%.
Perfil de riesgo
El inversor español es, por tradición, conservador. En la actualidad, las familias españolas mantienen un total de 819.053 millones de euros invertidos en depósitos, según las últimas cifras del Banco de España. Todo ello, mientras los tipos de interés se sitúan cerca del 0%. Es decir, la mayoría están perdiendo dinero con sus depósitos mientras asumen el mínimo riesgo. Es por este motivo por el que la vivienda también resulta un activo muy atractivo para quienes quieren obtener rentabilidad a cambio del mínimo riesgo. En los mercados financieros también existen numerosas alternativas, de todas las gamas de riesgo. Por ejemplo, los fondos de inversión garantizados, con los que la gestora garantiza devolver el dinero aportado a un plazo determinado más una pequeña rentabilidad, los renta fija, los mixtos….
Diversificación
Invertir en vivienda es confiar en el desempeño de un solo sector. Y siempre conviene hacer uso del refrán que predomina en el mundo de la inversión: “no meter todos los huevos en la misma cesta”. Ya sea para complementar la inversión en vivienda o para crear una cartera, es interesante aprovechar la enorme variedad de productos y estilos que ofrecen los mercados financieros para buscar rentabilidad al mismo tiempo que protección frente a imprevistos en un mercado o sector concreto.
Rentabilidad de la inversión
Aunque siempre hay que tener en cuenta todas estas variables antes de invertir en un activo, lo cierto es que la rentabilidad final será la que decante la balanza hacia un producto u otro. En este caso, la rentabilidad histórica de la inversión en bolsa se sitúa en cifras del 6% una vez descontados los impuestos y las comisiones (entre un 7% y un 8% total).
La rentabilidad del alquiler de la vivienda alcanza actualmente el 10% teniendo en cuenta las plusvalías, aunque hay que tener en cuenta que dichas rentabilidades no llegan a los mismos niveles en todas las zonas y eso será muy importante a la hora de elegir el inmueble. Ciudades como Madrid o Barcelona, en las que los precios del alquiler han subido más del 40% en los últimos años, son las más atractivas para los inversores. Pero, eso sí, no hay que olvidar que para poder adquirir un inmueble en estas zonas urbanas (donde el precio medio por metro cuadrado se sitúa en torno a los 3.000 euros) y poder rentabilizarlo, el desembolso deberá ser más elevado.